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这两年的上海市场，已完全被国央企主导。
除了一些大型民企如龙湖等，还在公开市场积极拓展， 多数中小型民营房企，逐渐淡出了一线城市。然而在去年行业最低谷， 祥源斥资4.84亿，竞得上海青浦区夏阳地块，令人感到惊讶。 今年， 祥源溪悦上市，对面就是上海国企的新黄浦江南里，两者直接竞争。要知道， 祥源是来自安徽的小型民企，这两年刚刚拓展上海市场； 新黄浦是根正苗红的本地国企，大股东是黄浦区国资委，财力雄厚。 民企PK国企，似乎没啥悬念， 按理说祥源应该退避三舍，避免正面竞争。
但令总爷没想到的是，祥源一反低调常态， 直接将售楼处建到新黄浦对面，拉开架势、正面开干。
这篇民企爽文，推荐大家好好看看。
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一路之隔，民企国企的正面交锋总爷驾车载着粉丝，从虹桥商务区出发，不到半小时就到达了项目现场。
还没到停车场，总爷就看到最有趣的一幕： 不到五米宽的道路两侧，祥源和新黄浦售楼处面对面坐落，几乎是贴脸。
左侧为江南里售楼处，右侧为祥源溪悦售楼处，总爷实拍 总爷粉丝打趣道：两个项目完全可以共用保安，节约点成本。 江南里的销售告诉总爷，其实祥源溪悦项目并不在这个位置…但是祥源故意将售楼处、展示区、样板间都建在了这里，要的就是直面竞争的效果。低调的祥源，没想到这么猛！
两个项目都是去年9月拿地，祥源溪悦由祥源独资拿地操盘，新黄浦江南里项目是由南通亚伦和国企新黄浦联合拿地。
总爷和粉丝先进入了新黄浦江南里售楼处， 国企项目施工进度慢于祥源，开盘时间目前还不能确定。
江南里售楼处，总爷实拍 新黄浦江南里项目容积率只有1.2，由洋房和联排别墅组成。从沙盘看， 联排别墅和洋房的社区，并没有做物理分隔。总爷认为，1400多万的别墅客群和400多万洋房客群，圈层上是有一定差异。 必要的软隔断，会对别墅客群更有吸引力。江南里售楼处，总爷实拍 从区位看，新黄浦江南里项目有一定优势，更加临近公园和主干道。 新黄浦也没放过这个优势，并且 把隔壁祥源溪悦的位置，直接标注在售楼处海报上。江南里项目售楼处，总爷实拍 从售楼处开始，这两项目的火药味非常浓。新黄浦虽是上海本地国企，但是一直以开发保租房和商办园区业务为主， 这次产品方面只能说中规中矩。至于交付标准，虽然新黄浦还没开样板间，但是销售已经在给粉丝打预防针，说肯定要比隔壁祥源低：
“他们是民企，也就只能靠产品了。”
祥源溪悦联动价4.5万/平，江南里联动价5万/平，因为有别墅溢价。 江南里销售悄悄告诉总爷，因为产品差距， 他们的洋房有可能定价会比祥源要低点。显然是产品不够，价格来凑。江南里项目工地，总爷实拍 看到粉丝兴趣似乎不大，销售赶紧说道：
“虽然装标低点，但是装修不值钱的。我们是国企开发商，交付有保证，隔壁祥源就不好说了”。
总爷无奈地笑了，这也是当下市场的缩影： 很多不专业的地方国企，凭资金实力拿地，但产品力方面并没有太多建树。 只能以“保交付”为卖点，真是行业的悲哀。紧接着粉丝拉着总爷，来到祥源的售楼处。 祥源项目虽只有200多套，但是从展示区、到售楼处，还有样板间，都做的比较精致。祥源溪悦售楼处，总爷实拍 祥源销售告诉我们，对面项目销售已经外包给了代理公司， 即使上海项目很少，但祥源仍坚持由自己的团队销售。祥源项目地块其实在马路对面，总爷和粉丝实地走了走，要穿过大概百米的通道，展示面确实差了点。 祥源溪悦工地，总爷实拍 祥源把售楼处放在新黄浦对面，一方面可以避免环境的影响，更重要的是想告诉客户：
是骡子是马，不妨拉出来遛遛。
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民企祥源，靠产品杀出重围总爷和粉丝来到了祥源溪悦的样板间，虽然几乎同时拿地，但是民企的效率显然更高，已经搭建了非实体样板间。
进入样板间后，总爷才知道祥源和国企正面硬刚的底气：
祥源溪悦，要靠品质突围了。
总爷和粉丝进入98平样板间，着实是被震撼到了， 上海五大新城已经很久没看到这么高标准的项目。
一进门可以看到精心预留的收纳空间，几乎是一个储藏室了， 可以解决很多家庭的储物痛点。
祥源溪悦样板间，总爷实拍 除 中央空调、地暖、新风三大件配齐外，祥源引入了 整屋智能家居面板，未来可以通过智能面板完成智能互联互通。
祥源溪悦样板间，总爷实拍 在最考验开发商的厨房空间，祥源全面提升了板块标准。 挥手智控油烟机、末端净水器、洗碗机等，这些很多刚需项目省去的配置，祥源通通给客户配齐。
祥源溪悦样板间，总爷实拍 总爷发现祥源的中央空调设计很特别，并没有采用更简单的吊顶向下出风，而是做成了侧面出风，避免了直接吹风导致的不适。
祥源溪悦样板间，总爷实拍 而最打动粉丝的，竟然是卫生间。 在小小的卫生间内，祥源至少做了三点提升。第一点是 台面一体盆设计，没有缝隙避免藏污纳垢，而且预留了放置肥皂的空间。
祥源溪悦样板间，总爷实拍 第二点是 下沉式的淋浴挡水，隐形地漏不但美观，而且可以快速排水防堵塞，这个设计在华润、宝华的高端项目都看到了。
祥源溪悦样板间，总爷实拍 第三点是 科勒智能化镜柜，打开镜柜会发现别有洞天，隐藏式收纳镜柜内还配置了美妆冰箱，更好的保存女生的化妆品。
祥源溪悦样板间，总爷实拍 总爷现场淘宝搜了下， 发现这款镜柜就得好几千，普通的玻璃镜柜只要几百的成本。
可见，祥源真的愿意为客户投入成本，提升配置标准。至于壁挂马桶、毛巾加热架，这些很多刚需项目不配的东西，在祥源项目都是标配的范围内。
祥源溪悦样板间，总爷实拍 看完样板间，总爷和粉丝对比了祥源溪悦和新黄浦江南里的小户型。 祥源溪悦和江南里户型图 从实用角度，祥源溪悦项目厨房采用U型空间设计， 户型做到了真正的全南北通透。
粉丝从事设计行业，她给总爷解释说祥源溪悦的客卫，避开了房屋的主动线，这样设计更合理。相比之下，新黄浦江南里的客卫则与入户大门相连。 两者比较，祥源溪悦无论是交付标准，还是户型设计，对粉丝都更有吸引力。
虽然祥源溪悦位置在马路内侧，不如新黄浦江南里靠近公园和主干道。
但粉丝觉得这样噪音更小， 所以她决定认筹祥源溪悦。
可以说，作为一家小型民企，产品就是祥源的底气。祥源显然更珍惜自己的项目，售楼处放到国企对面，除了截留客户外， 更重要的是想用品质打动客户。
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民企诚意 VS国企偏见
祥源作为民营房企中的“另类”，一直执着于旅游地产，早期地产布局以安徽省内为主， 2020年开始发力上海。过去几年，祥源先从华侨城手中接过豪宅项目西康路989的最后一期。 然后又现身土拍，联合世茂以10.74亿元竞得嘉定南翔地块， 打造了云湖漫城项目。 祥源在上海虽项目不多，但一直稳扎稳打，这次也是在青浦憋了个大招， 与国企项目正面对决。
江南里的开发商是新黄浦，属于财大气粗的本地国企。 原本是做保租房和商办园区开发的新黄浦，在行业最低谷出手拿地，本想可以快速分一杯羹。 没想到，遇到祥源这样“难搞”的民企对手，产品力完全被小民企碾压了。相比民企祥源的 产品和诚意，总爷在新黄浦感受到只有国企的 傲慢与偏见。
当地方国企把最基础的国企交付保障，作为项目宣传的口号和吹嘘的资本，产品又能好到哪里呢？
保持稳扎稳打、提升产品品质，成为祥源这样的小型房企，能够留在上海市场的根本。也正如国企那位销售所说： 在今天的市场环境下，民营企业要生存，也就只能靠产品了。祥源最终能否战胜国企还不一定，但我觉得这种全力做产品，靠产品正面对决的精神，值得行业学习。
今天的文章，来自涛哥的朋友总爷，总爷很懂地产和楼市，想买房的朋友快关注他。
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