大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。”在近日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，这成为2021年住房和城乡建设工作的8个重点之一。中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》称，目前住房租赁市场的问题层出不穷，“爆雷”事件频频发生。
(资料图片)
在接受《法治日报》记者采访的专家看来，住房租赁市场存在的问题背后，根源是租房需求量大而供应不足，这种情况在大城市尤甚。
专家建议，住房租赁市场已经进入以存量房源为主的阶段，规范住房租赁市场健康发展，既需要重视保障性租赁住房建设，也需要尽快出台住房租赁条例，为住房租赁市场提供完善的制度保障。
租房问题层出不穷
源自供需矛盾突出
张先生是安徽人，毕业后到北京闯荡，如今工作刚满一年，但他已经感受到了在大城市租房的不易。
张先生对《法治日报》记者说，他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一间，面积不到10平方米，每月租金3000元，几乎占到他工资的一半，“生活毫无幸福感可言”。
毕业不到一年，搬了3次家，这是柳先生的租房经历。柳先生在北京一家事业单位工作，通过一家中介租房。
据柳先生介绍，签约时，中介口头说租金支付方式是押一付三，但在合同里又把第二季度的租金设置为提前一个月交纳，实质上是一个押二付三的租房合同。“当中介找我要第二个季度房租时，我和他们协商能否将租期缩短到一个季度，我以一个月的押金作为赔偿。中介坚决不同意，并且说如果我不履行合同就得立即搬离。”
为了不被克扣押金，柳先生尝试通过向法院起诉、举报隔断违规、拨打12345热线请求调解等方式解决问题。最后，中介公司作出妥协，称愿意将租期缩短为一个季度。
“但是，在最后退费的过程中，中介公司又变卦了，让我负担拆除隔断的费用。”柳先生说。
不只是租客，出租房屋的房东也会遇到困扰。
家住北京的张女士和丈夫都已退休，他们有3套房子，一套房用来居住，另外两套房子都租了出去。有时候找不到合适的租客，他们的房子一空就是大半年。
2020年9月，《2020中国青年租住生活蓝皮书》发布，其中称，城市租住生活已成为超2亿人的选择。
2020年12月下旬，58同城、安居客联合发布的《2020年中国住房租赁市场总结报告》称，一线城市中，北京的租房需求量为全国第一，其次为上海、深圳、广州。房屋设备损坏没人维修、合适的房源少、房源信息有误、不退或少退押金是租房时常见的痛点。
2020年12月下旬，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》称，目前住房租赁市场的问题层出不穷，“爆雷”事件频频发生。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在提供给《法治日报》记者的报告文本中称，大城市住房供需矛盾依然比较突出。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波在接受《法治日报》记者采访时也提出，住房租赁市场问题的存在，实际上反映了租房市场上供不应求的问题。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉《法治日报》记者，住房问题在大城市最为突出。如今，住房租赁市场已经进入以存量房为主的阶段，突出的问题是如何实现租售并举与促进租赁市场健康发展。
健全完善法规制度
规范租赁市场秩序
“大城市住房突出问题”已经进入国家议事日程。
2020年12月16日至18日，中央经济工作会议举行，其中强调要解决好大城市住房突出问题。
具体措施之一是，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
其他措施还包括：降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控等。
2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议召开。会议提出2021年住房和城乡建设工作的8个重点之一是，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。
“加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。”会议称。
住房和城乡建设部还要求，加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
值得注意的是，2020年12月29日，在北京市“回顾‘十三五’、展望‘十四五’”系列主题新闻发布会上，北京市住建委副主任张国伟提出，计划于2021年向市场供应集租房5000套左右，重点解决新市民等群体过渡性居住需求。
同一天，上海市政府常务会议原则同意《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，就整顿规范上海市住房租赁市场秩序进行部署。
规范住房租赁市场秩序已然成为监管机构的共识。
对于住房租赁市场，倪鹏飞给出的建议是：启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”，建立“租售结合”的住房体系;实施“322”新市民安居工程，即挖掘空间潜力、业态潜力和人群潜力这3大潜力，着眼于大都市周边和城市主城区内两大空间，采取购买和租赁两种形式。
在倪鹏飞看来，解决住房租赁市场问题的重点是健全新市民租赁住房体系，与此同时，要完善保障性租购住房的保障机制。
华东政法大学法律学院副院长陈越峰在接受《法治日报》记者采访时认为，租赁市场的规范和未来发展，既需要发挥市场机制在资源配置上的决定性作用，又需要更好地发挥政府在居住保障和市场监管方面的重要作用，建构多级多样、分类分层、规范稳定的租赁市场供给体系和合法合规的租赁市场。
陈越峰对《法治日报》记者提出建议：对于通过市场机制难以解决的信息不对称、保障性居住需求、权益保障等问题，可以通过科学立法完善规则、严格执法加强事中事后监管等举措加以解决。
在楼建波看来，住房和城乡建设部已经就《住房租赁条例(征求意见稿)》征求过公众意见，“我们一定能通过法规制度的完善，让租赁市场变得更好”。
租购住房同等权利
切实保障居住权益
在中央经济会议上，“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”被摆上重要的位置。
其中，“公共服务”包括户籍、教育、社保、养老、医疗等多个方面。
赵秀池认为，买房得到的是产权，租房得到的是使用权，二者本身享有的权益不同，但如果两者享有的公共服务相同，则会极大促进租赁市场的发展。
2020年12月22日，江苏省苏州市公布《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，其中提到，落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门。
实际上，早在苏州之前，江苏省无锡市、山东省济南市等数十座城市已经出台租房可落户的相关规定。
赵秀池表示，在租购并举的背景下，“租房即落户”降低了人口入驻的成本，有利于吸引人才，是租购同权实现的重要一步。
针对部分城市推出租房也能落户政策及其背后的租购同权问题，陈越峰认为，城市政府购房落户、人才落户乃至租房落户的政策值得肯定。在基本民生层面，更重要的是采取各种有效措施切实保障城市实有人口的居住权益，实现“居者有其屋”。
在楼建波看来，要实现租购同权，涉及多方面的公共服务政策，包括户籍制度、就医、入学等，其实是一个非常复杂的问题，应该把租赁的问题简单化，比如更关键的是，能不能把承租人的承租权好好落实下来。
在租购同权之下，租赁企业应该如何应对?
楼建波认为，我国现在有两种租赁企业，一种是房地产企业创新做租赁企业，另一种是通过改造废弃厂房等增加供应的租赁企业。
楼建波称，我们现在有很大一部分从中介转过来的租赁企业，通过把社会上的闲散房源收下来，进行装修后再出租。对于这种“二房东式”的租赁方式，一定要设置自有资金门槛，这样才能让无序和垄断问题得到解决。“总的来说，我们要鼓励那些真正增加租赁住房供应的租赁企业发展，而不是‘二房东式’的租赁企业。”
赵秀池同样认为，不应该鼓励通过收购个人住房赚取差价的轻资产机构租赁大行其道，而应该鼓励个人房东直接在住房租赁平台上发布房源，减少中介环节。
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